第93章 我要做包租公
江鑫钢铁那已经安排好，就等着黎兆会就范了，看他能不能拿出什么新手段。
所谓过犹不及，李裕书自然也不会在这继续施压，自然有他的供应商们去吵、去闹，有的他头疼了。
李裕书现在最大的问题就梳理手上的资产，现在大陆的资产主要就分为两大块，一块是各类固定资产，住宅、地皮、写字楼、商铺，再一块就是各类企业的债权了。
企业的债权之前已经有了安排，先分类整合，想办法获取核心资源，做出品牌，再进行轻资产运营，同时也尽最大可能激发原企业老板的活力，让他们自己变身成为生产队的驴，别人想拉也拉不住，自己不停的干活，这事已经安排给刘爱民去头疼了，不用太操心。
但固定资产这块，就要好好梳理梳理了，烂尾楼还有不少，有住宅项目，有商业广场，还有写字楼，都得慢慢安排起来。
既不能太快，那些得到债权的企业还没有梳理清楚，稍微得等一等，而且WK也不会把全部力量都拿来帮他建设。
虽然是给钱，但也就是现在还处于蜜月期，WK也因为市场处于萧条期，没有大规模开工，一旦等市场回暖，那再想这样可能就不太好说了，都会缺人，所以建设进度得安排好。
除开这些烂尾楼，还有地皮，工业地皮先不说，这商业地皮也完全可以考虑建一些写字楼或者商业地产。
特别是商业地产，反正未来万达、吾悦等的模式已经非常成熟，再把wk的物业管理水平学到位，把服务和招商做好，又可以成为一座座吞金兽，每天房租都收到手软。
除了这些写字楼和商铺，还有茫茫多的住宅，这可是李裕书一直的最爱，因为住宅的涨幅一直是所有固定资产中涨的最好的，不止能涨，还能不停的涨。
商铺由于互联网购物平台的兴起，价值在涨到一定程度以后就一路向下，一铺养三代变成了三代养一铺，坑了不知道多少商铺投资人。
从专业的角度讲，商铺的选择是一个非常精密的过程，不仅要测算不同的地段的人流量、距离附近居民的距离、居民的消费能力和消费心理。
就比如说饭点，如果在一个消费能力不行的地方，搞了个装修非常豪华的大饭店，可能因为太大太豪华，怎么也做不起来，而且可能是一直都做不起来，租给一家死一家，这租金怎么涨的起来。
除了这些，同一地段也得考虑不同的位置，就像菜场卖菜的摊贩一样，有些时候第一家的生意就是不好，问的人多买的少，后面几家生意反而不错。
当然商铺有商铺的特点，十字路口肯定是最好的地段，但两个都是十字路口，就隔一条马路，看着差不多，可能就是天差地别。
因为一个朝东，一个朝西，在实际发展过程中可能就会出现朝东的一整条街生意都比朝西的好，人流量都聚集在那里。
原因可能就是因为朝西的有西晒，特别是夏天，是个人逛街就希望不被太阳暴晒，特别是喜欢逛街的妹子们，更是视阳光如阶级敌人，那无形之中，朝西的这一整条街真正能做生意的时间就少了很多，更别提后续的集聚效应。
最终的结果就是，一边每年租金涨价还不愁租，自然升值的快，一边可能还得跌破买入价，想卖还卖不掉。
除了这些因素，商铺还和一个城市的规划有很大关系，一个新区的出现，肯定会出现很多商铺，能不能买，买多还是买少，都和新区的后续发展有很大的关系。
广州、珠海都有新区成功的经验，但很多城市也有新区失败的教训，政府喊的山响，新区内却既没有产业，也没有人气，就种下了一栋栋房子，坑着不知道哪里的小可爱，谁买谁上当，住宅还好，再不行还可以住，商铺没有人流量，那还玩个蛋啊。
所以有人说肯德基的成功就是选址的成功，就是能选到人流量爆表的地段，买到同一地段最优质的商铺，生意能赚多少不谈，商铺升值那是稳步增长，再反映到股市更是赚到不要不要。
商铺大环境越往后越差，更加加剧了对选址的要求，根本不是一般人能参与，基本上都是炮灰、接盘侠。
但是住宅就友好了很多，这也是李裕书一直都青睐住宅的原因，这个市场足够大，至少现在比股市要大的多，可以承载的资金更是天量。
而且现在这个阶段不用太考虑选址的问题，普涨的时代，但这一次上涨之后，情况就要发生变化了。
虽然后面十年都还是在普涨，但强弱态势已经呈现明显的分化，北上广深最佳，不同城市也出现了明显分化。
一个是新区盛行，只要是发展起来的新区，价格从最开始的低到不行，到后面涨的不行，可以说是最大赢家。
江城的光谷就是典型，在现在这09年，光谷这还是一个半夜时出租车都不去的地方，可想而知会偏僻到什么地步。
周边一般也就5000元每平左右，等再过十年，光谷的核心地段，关山大道两边，那就是差一点的没有三万谈都不谈，接近三年番一番，达到了每年33%的年化收益。
如果再加上3至5倍的杠杆，那收益率，就是巴菲特也是拍马也赶不上，当然，房子的流动性天然就比股票要差一点，但相应的收益稳定性就要强多了。
不可能出现像中概股这样的过山车，几个月天天跌，跌了快80%，某天一天就给涨回来了，大起大伏简直不要太酸爽。
另一个就是城市的核心区了，那里有优质的学区和商圈，是一个城市最核心的资源，如果能有双学区、多地铁、多购物中心、三甲医院，那就更好了。
虽然价格高，但是涨起来一点不含糊，跌起来根本没它啥事，抗跌耐涨，除了贵没有别的毛病。
但住宅买多了，除去贷款太多，还利息有压力不说，租出去也是麻烦，必须要成立专门的物业公司，负责房子的出租、维修、管理租客等一系列问题。
不然真让李裕书穿个拖鞋、拿个麻袋、腰上挂一串钥匙去收租吗？
不过别说，这广东包租公的架势还真不错啊，想想都令人激动啊。
就是人得辛苦点，今天收了深圳的，明天又得去BJ收，深圳穿短袖，BJ穿大衣，怪考验人的！
这一年收下来，估计人都得收出毛病来，还是换专业班子吧，而且这些人还得帮李裕书盯着市场上的房源，有优质低价房源，直接上手抢，有哪些城市或者板块的房子觉得不行了，要找机会卖掉。
做他梳理自己手上物业的眼睛和手脚，优化自己的资产结构，在这一波普涨以后，李裕书也会考虑将不好地段的房子换到更有前途的板块和区域，在置换中不断提升自己的资产总量！
所谓过犹不及，李裕书自然也不会在这继续施压，自然有他的供应商们去吵、去闹，有的他头疼了。
李裕书现在最大的问题就梳理手上的资产，现在大陆的资产主要就分为两大块，一块是各类固定资产，住宅、地皮、写字楼、商铺，再一块就是各类企业的债权了。
企业的债权之前已经有了安排，先分类整合，想办法获取核心资源，做出品牌，再进行轻资产运营，同时也尽最大可能激发原企业老板的活力，让他们自己变身成为生产队的驴，别人想拉也拉不住，自己不停的干活，这事已经安排给刘爱民去头疼了，不用太操心。
但固定资产这块，就要好好梳理梳理了，烂尾楼还有不少，有住宅项目，有商业广场，还有写字楼，都得慢慢安排起来。
既不能太快，那些得到债权的企业还没有梳理清楚，稍微得等一等，而且WK也不会把全部力量都拿来帮他建设。
虽然是给钱，但也就是现在还处于蜜月期，WK也因为市场处于萧条期，没有大规模开工，一旦等市场回暖，那再想这样可能就不太好说了，都会缺人，所以建设进度得安排好。
除开这些烂尾楼，还有地皮，工业地皮先不说，这商业地皮也完全可以考虑建一些写字楼或者商业地产。
特别是商业地产，反正未来万达、吾悦等的模式已经非常成熟，再把wk的物业管理水平学到位，把服务和招商做好，又可以成为一座座吞金兽，每天房租都收到手软。
除了这些写字楼和商铺，还有茫茫多的住宅，这可是李裕书一直的最爱，因为住宅的涨幅一直是所有固定资产中涨的最好的，不止能涨，还能不停的涨。
商铺由于互联网购物平台的兴起，价值在涨到一定程度以后就一路向下，一铺养三代变成了三代养一铺，坑了不知道多少商铺投资人。
从专业的角度讲，商铺的选择是一个非常精密的过程，不仅要测算不同的地段的人流量、距离附近居民的距离、居民的消费能力和消费心理。
就比如说饭点，如果在一个消费能力不行的地方，搞了个装修非常豪华的大饭店，可能因为太大太豪华，怎么也做不起来，而且可能是一直都做不起来，租给一家死一家，这租金怎么涨的起来。
除了这些，同一地段也得考虑不同的位置，就像菜场卖菜的摊贩一样，有些时候第一家的生意就是不好，问的人多买的少，后面几家生意反而不错。
当然商铺有商铺的特点，十字路口肯定是最好的地段，但两个都是十字路口，就隔一条马路，看着差不多，可能就是天差地别。
因为一个朝东，一个朝西，在实际发展过程中可能就会出现朝东的一整条街生意都比朝西的好，人流量都聚集在那里。
原因可能就是因为朝西的有西晒，特别是夏天，是个人逛街就希望不被太阳暴晒，特别是喜欢逛街的妹子们，更是视阳光如阶级敌人，那无形之中，朝西的这一整条街真正能做生意的时间就少了很多，更别提后续的集聚效应。
最终的结果就是，一边每年租金涨价还不愁租，自然升值的快，一边可能还得跌破买入价，想卖还卖不掉。
除了这些因素，商铺还和一个城市的规划有很大关系，一个新区的出现，肯定会出现很多商铺，能不能买，买多还是买少，都和新区的后续发展有很大的关系。
广州、珠海都有新区成功的经验，但很多城市也有新区失败的教训，政府喊的山响，新区内却既没有产业，也没有人气，就种下了一栋栋房子，坑着不知道哪里的小可爱，谁买谁上当，住宅还好，再不行还可以住，商铺没有人流量，那还玩个蛋啊。
所以有人说肯德基的成功就是选址的成功，就是能选到人流量爆表的地段，买到同一地段最优质的商铺，生意能赚多少不谈，商铺升值那是稳步增长，再反映到股市更是赚到不要不要。
商铺大环境越往后越差，更加加剧了对选址的要求，根本不是一般人能参与，基本上都是炮灰、接盘侠。
但是住宅就友好了很多，这也是李裕书一直都青睐住宅的原因，这个市场足够大，至少现在比股市要大的多，可以承载的资金更是天量。
而且现在这个阶段不用太考虑选址的问题，普涨的时代，但这一次上涨之后，情况就要发生变化了。
虽然后面十年都还是在普涨，但强弱态势已经呈现明显的分化，北上广深最佳，不同城市也出现了明显分化。
一个是新区盛行，只要是发展起来的新区，价格从最开始的低到不行，到后面涨的不行，可以说是最大赢家。
江城的光谷就是典型，在现在这09年，光谷这还是一个半夜时出租车都不去的地方，可想而知会偏僻到什么地步。
周边一般也就5000元每平左右，等再过十年，光谷的核心地段，关山大道两边，那就是差一点的没有三万谈都不谈，接近三年番一番，达到了每年33%的年化收益。
如果再加上3至5倍的杠杆，那收益率，就是巴菲特也是拍马也赶不上，当然，房子的流动性天然就比股票要差一点，但相应的收益稳定性就要强多了。
不可能出现像中概股这样的过山车，几个月天天跌，跌了快80%，某天一天就给涨回来了，大起大伏简直不要太酸爽。
另一个就是城市的核心区了，那里有优质的学区和商圈，是一个城市最核心的资源，如果能有双学区、多地铁、多购物中心、三甲医院，那就更好了。
虽然价格高，但是涨起来一点不含糊，跌起来根本没它啥事，抗跌耐涨，除了贵没有别的毛病。
但住宅买多了，除去贷款太多，还利息有压力不说，租出去也是麻烦，必须要成立专门的物业公司，负责房子的出租、维修、管理租客等一系列问题。
不然真让李裕书穿个拖鞋、拿个麻袋、腰上挂一串钥匙去收租吗？
不过别说，这广东包租公的架势还真不错啊，想想都令人激动啊。
就是人得辛苦点，今天收了深圳的，明天又得去BJ收，深圳穿短袖，BJ穿大衣，怪考验人的！
这一年收下来，估计人都得收出毛病来，还是换专业班子吧，而且这些人还得帮李裕书盯着市场上的房源，有优质低价房源，直接上手抢，有哪些城市或者板块的房子觉得不行了，要找机会卖掉。
做他梳理自己手上物业的眼睛和手脚，优化自己的资产结构，在这一波普涨以后，李裕书也会考虑将不好地段的房子换到更有前途的板块和区域，在置换中不断提升自己的资产总量！
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