第84章 我要成为破烂王
找银行抵押的事情先不提，现在最重要的就是将这些现金赶紧花出去。
种花家的货币随着四万亿货币政策的推行，即将迎来最快的通货膨胀的过程，货币贬值最为明显。
在李裕书前世的印象中，最深刻的就是房价的上涨，09年、10年涨了一波，16年开始又涨了一波，16年那波最另他感触。
他的同学在毕业后去了深圳一家国企，还算很不错的工作，在通过自身三五年的努力和家里支援，贷款在深圳买了一套房子。
就这套房子，买的时候300万左右，花了快100万的首付，还着200万的贷款，日子过的苦逼的不行。
等2016年之后，深圳房价直接翻倍，总资产一下就成了600万，除去负债的200万，也还有400万净资产。
就按照他在深圳国企当时的工资，一年30多万，也得不吃不喝工作十几年，如果不算家里的资产，就算自己创造的，他可能一下就成了全班最富有的人。
因为就是再努力的、进步再快的打工人，也基本不可能在短短的几年得到400万的工资收入，可能全国也没几个人能实现，自主创业到有一定可能，但也绝对是凤毛麟角。
而这一困难的成就，只需要早早在深圳买套房，就轻易实现了，在北上广深这样的人，不说千万也肯定有百万，但换成打工人，能得到百万年薪的，那就少太多太多了。
在2009年的时代，买房才是暴富的第一出路，其他路子都没有这条路门槛低、机会多、市场广，成为最适合普通人的一逆袭之路。
门槛低自是不用说，只要有资金，甚至一部分资金，剩下的找银行就够了，那时买房也还不需要太多专业知识，房价普涨的时代，无非是赚多赚少的问题。
不像16年之后，买不对位置高位站岗不说，还可能不断贬值，还得背着沉重的房贷。
机会多也明显，只要想买房，基本上都能买得到，从豪宅到普通住宅，从大平层到一室一厅小户型，应有尽有，只要想买，总有一种适合你的需求。
市场广就是指这个市场足够大，一方面容得下海量资金入市，2007年全国房地产销售大盘也已经有2.5万亿人民币的规模，2021年全国房地产资产规模已经达到62万亿美元，这可以容纳多少资金进出？
别说李裕书这400亿，就是再加5倍杠杆，2000亿的规模也不在话下，房地产抵押贷款越多，银行会越高兴，都是业绩啊，还稳当的很。
这也是银行就喜欢有固定资产的贷款，完全不喜欢给那些互联网公司贷款的原因，毕竟固定资产看得见摸得着，出了问题有这个可以弥补，不怕不良贷款。
说到这，银行和种花家的四大资产管理公司必须接触下，通过市场上零散的去买是一个渠道，但是效率低。
银行和这些资产公司里多的是房地产资产，而且资产价格还相对比较低，就是不知道能不能买到，看来还是得靠某信的王总，毕竟他们都是一个行业的，说不定能引荐引荐，也不是坏事，能给他们处理些不良资产，可能也还是愿意的。
不过现在还是先加快速度捡破烂吧，等时间迟了，价格就上来了，买方市场就可能变成卖方市场了，那时候就不好处理了。
随着十多个小队不断传来信息，适合并购的对象也渐渐多了起来，剔除那些有硬伤的、债务纠纷多的、麻烦事多的，适合的对象也非常多。
全国成百上千的房地产公司，这样的烂尾楼在现在的情况下，多的数不过来，只是很多还没有完全烂掉，老板还在想各种办法坚持而已。
随着收购信号被放出去，这些坚持的很痛苦的公司，不少就放弃了坚持，考虑的就是先回本，免得竹篮打水一场空。
因为房地产开发这行，最怕的就是财务成本，特别是这样的烂尾项目，想再从银行贷到款，那简直是天方夜谈。
一般说来，这样的项目已经拿土地或者什么东西进行了贷款，不可能再拿到多余的贷款，只能去市场上拿高息贷款，一直处于苦苦挣扎的状态。
这些高息也一直在吞噬这些项目的利润，拖的时间越长，房地产企业的利润越低，有些可能就这样被拖死了。
这时候来了个能给现钱的主，可能利润低一点，但是很可能就让这些小房地产开发商避免赔个精光了，不少资金实力不雄厚的就已经在考虑整体出售这个事了。
想着大不了就是少赚一点，总好过被高昂的财务成本给全部吞噬，万一到时候房子卖的不好，可能真得被那些放高息的拉去剁手剁脚，现在这行情，真不是不可能！
十多个小队，去收集整理资料，理清债权债务关系，中间以刘爱民为首的审核团队进行审核和判断，给出最后的收购价格，尽量公正公平，形成这个项目的一口价，减少讨价还价的基础。
当然，完全没有也是不行的，最后再给予这些小队3%的浮动权限，目的只有一个，让这些项目尽可能快的成交，花钱赶时间。
3%看起来不多，但是乘上一定的金额，那可能就不是小数目了，就拿金和大厦的项目，9.1亿成交额，增加报价3%，就是2700万左右，这也是很大一笔钱，会引发很多故事了，但为了赶时间，不得已而为之。
当然，虽然有这个浮动权，但也不是所有项目都能用到，也不是下面的执行团队可以随意使用，必然还是有一定的监督、制衡，也就是说，还是得上报审批的。
有了这个模式，下面的速度就快了很多，就是收集整理项目资料、询价、谈判、报价、签约，重要的决定基本在中间。
而李裕书自然就待在中间的审核团队，而且还是和之前一样，就多看多问多打听，但就是保持沉默，有问题也不说不理不批评，就是做一把达摩克利斯之剑，悬在所有人头顶。
而且最后的决定也由刘爱民的团队商量之后做出，这里面的人成分来源复杂，各司其职，法律的负责风险、会计的负责价格、最终让刘爱民综合协调，不可能是他的一言堂，也不担心他们一起来欺骗李裕书。
这种集中审批的模式，很像银行审批贷款，信贷员收集整理贷款项目信息，贷款审批会时，成员们拿着资料进行逐一审查，有问题就提出整改要求，整改不了就否掉，没有问题了就批准，然后信贷员们拿着批准通知书去放款。
虽然两者之间有不少差异，但逻辑就是这个逻辑，一样的管理方式，就是品种也很多相同，都是房子的评估。
这种方式就大大提升了效率，中间的审核团队业务能力更强，对风险和价格的判断更精准，下面的执行团队就负责执行审核团队的命令。
项目OK就赶紧报价，不行就不浪费时间，卖方不接受价格，最多就再提升一次价格，3%，再不接受就下一个，反正多的是项目。
接受的就直接签约，然后联系WK的团队，委托他们重新运转这个项目，直到项目结束，实行交钥匙工程。
虽然有一部分利益让WK分享了，但是麻烦事少了太多，毕竟房地产项目的建设，团队成熟还是不成熟，区别还是很大的。
反正现在WK业务也不饱和，全国的房地产业务都不饱和，只要出钱，人多的是，能有这些业务，WK也乐得如此。
情况不好养活团队最关键，否则情况反转时想加快进度，那是天方夜谭，你赶进度时别人也赶，你缺人时别人也缺人，更别说熟练工，高价也找不到！
“李总，我们已经谈下35个项目了，资金也已经用了300亿左右，容易谈的项目已经谈的差不多了，每个项目还得资金去运转，收购是不是要停下？”刘爱民也是老成持重之人，赶紧建议到！
“都35个项目了啊，看来我真的成破烂王了，都是快成了的项目吧，还都是二线及以上的城市，都是核心资产，贷款应该比较容易吧？”李裕书漫不经心的问到。
“是的，我们这300亿左右的项目，贷款240亿应该不成问题，现在同时在复工复产的项目有接近十个，WK能拿出这么大的团队资源，已经是最大的支持了！”
想着资金的问题，李裕书沉思了一下，还是要拼一把，最多也就几个月，问题应该不大！
“我会再调集一部分资金，留下50亿作为复工复产的备用金，WK给了我们2332的付款要求，现在只需要付2层，但是我留下50亿备用，足够了。
以后我会通过贷款等方式再筹集300亿资金，这次的资金全部用在各大银行和资产管理公司上，尽量做到2层至3层首付，全部买房子，优先级按照住宅、豪宅、核心商铺来，我会和他们老总先接洽下，你们还是按照之前的模式进行运行，这次的任务应该简单很多，都是成品！”
“老板，要玩的这么大吗，这样一来可就是接近5倍的杠杆，1500亿的资产规模，这利息可不得了啊？”刘爱民也有点惊讶了，以前他可也是一个见过大世面的人。
“不要担心，实在不行，我再从海外调动资金过来，放心弄吧，我看好种花家未来十年！”
李裕书也开始给自己收破烂的总负责人鼓气，怕他底气不足影响了团队士气，导致收购横生枝节。
海外的美股确实在不断增值，港股的股票和房子价值也在不断回升，但是为了安全，他都没有拉到最满，杠杆都留了余地，比如美股，可得至少跌30%才得补仓，算上抵押后的涨幅，得跌40%才会有爆仓风险，稳的很了！
但抄底全国房产这一波，他就不想这么稳了，不怂了，5倍杠杆加起来，他不相信到了现在这个阶段，楼市还能出现更大的风险。
等这1500亿的资产买进来，四万亿的大水来滋润下，一下就成了3000亿，再发挥好一点，更多也不是不可能。
说实话，他觉得这可能比做空美股那时候稳当的多，放心大胆的在抄底，再要有这样的机会，可能就得等2013年了，那时才会再开启一轮暴涨，还没有这次厉害！
种花家的货币随着四万亿货币政策的推行，即将迎来最快的通货膨胀的过程，货币贬值最为明显。
在李裕书前世的印象中，最深刻的就是房价的上涨，09年、10年涨了一波，16年开始又涨了一波，16年那波最另他感触。
他的同学在毕业后去了深圳一家国企，还算很不错的工作，在通过自身三五年的努力和家里支援，贷款在深圳买了一套房子。
就这套房子，买的时候300万左右，花了快100万的首付，还着200万的贷款，日子过的苦逼的不行。
等2016年之后，深圳房价直接翻倍，总资产一下就成了600万，除去负债的200万，也还有400万净资产。
就按照他在深圳国企当时的工资，一年30多万，也得不吃不喝工作十几年，如果不算家里的资产，就算自己创造的，他可能一下就成了全班最富有的人。
因为就是再努力的、进步再快的打工人，也基本不可能在短短的几年得到400万的工资收入，可能全国也没几个人能实现，自主创业到有一定可能，但也绝对是凤毛麟角。
而这一困难的成就，只需要早早在深圳买套房，就轻易实现了，在北上广深这样的人，不说千万也肯定有百万，但换成打工人，能得到百万年薪的，那就少太多太多了。
在2009年的时代，买房才是暴富的第一出路，其他路子都没有这条路门槛低、机会多、市场广，成为最适合普通人的一逆袭之路。
门槛低自是不用说，只要有资金，甚至一部分资金，剩下的找银行就够了，那时买房也还不需要太多专业知识，房价普涨的时代，无非是赚多赚少的问题。
不像16年之后，买不对位置高位站岗不说，还可能不断贬值，还得背着沉重的房贷。
机会多也明显，只要想买房，基本上都能买得到，从豪宅到普通住宅，从大平层到一室一厅小户型，应有尽有，只要想买，总有一种适合你的需求。
市场广就是指这个市场足够大，一方面容得下海量资金入市，2007年全国房地产销售大盘也已经有2.5万亿人民币的规模，2021年全国房地产资产规模已经达到62万亿美元，这可以容纳多少资金进出？
别说李裕书这400亿，就是再加5倍杠杆，2000亿的规模也不在话下，房地产抵押贷款越多，银行会越高兴，都是业绩啊，还稳当的很。
这也是银行就喜欢有固定资产的贷款，完全不喜欢给那些互联网公司贷款的原因，毕竟固定资产看得见摸得着，出了问题有这个可以弥补，不怕不良贷款。
说到这，银行和种花家的四大资产管理公司必须接触下，通过市场上零散的去买是一个渠道，但是效率低。
银行和这些资产公司里多的是房地产资产，而且资产价格还相对比较低，就是不知道能不能买到，看来还是得靠某信的王总，毕竟他们都是一个行业的，说不定能引荐引荐，也不是坏事，能给他们处理些不良资产，可能也还是愿意的。
不过现在还是先加快速度捡破烂吧，等时间迟了，价格就上来了，买方市场就可能变成卖方市场了，那时候就不好处理了。
随着十多个小队不断传来信息，适合并购的对象也渐渐多了起来，剔除那些有硬伤的、债务纠纷多的、麻烦事多的，适合的对象也非常多。
全国成百上千的房地产公司，这样的烂尾楼在现在的情况下，多的数不过来，只是很多还没有完全烂掉，老板还在想各种办法坚持而已。
随着收购信号被放出去，这些坚持的很痛苦的公司，不少就放弃了坚持，考虑的就是先回本，免得竹篮打水一场空。
因为房地产开发这行，最怕的就是财务成本，特别是这样的烂尾项目，想再从银行贷到款，那简直是天方夜谈。
一般说来，这样的项目已经拿土地或者什么东西进行了贷款，不可能再拿到多余的贷款，只能去市场上拿高息贷款，一直处于苦苦挣扎的状态。
这些高息也一直在吞噬这些项目的利润，拖的时间越长，房地产企业的利润越低，有些可能就这样被拖死了。
这时候来了个能给现钱的主，可能利润低一点，但是很可能就让这些小房地产开发商避免赔个精光了，不少资金实力不雄厚的就已经在考虑整体出售这个事了。
想着大不了就是少赚一点，总好过被高昂的财务成本给全部吞噬，万一到时候房子卖的不好，可能真得被那些放高息的拉去剁手剁脚，现在这行情，真不是不可能！
十多个小队，去收集整理资料，理清债权债务关系，中间以刘爱民为首的审核团队进行审核和判断，给出最后的收购价格，尽量公正公平，形成这个项目的一口价，减少讨价还价的基础。
当然，完全没有也是不行的，最后再给予这些小队3%的浮动权限，目的只有一个，让这些项目尽可能快的成交，花钱赶时间。
3%看起来不多，但是乘上一定的金额，那可能就不是小数目了，就拿金和大厦的项目，9.1亿成交额，增加报价3%，就是2700万左右，这也是很大一笔钱，会引发很多故事了，但为了赶时间，不得已而为之。
当然，虽然有这个浮动权，但也不是所有项目都能用到，也不是下面的执行团队可以随意使用，必然还是有一定的监督、制衡，也就是说，还是得上报审批的。
有了这个模式，下面的速度就快了很多，就是收集整理项目资料、询价、谈判、报价、签约，重要的决定基本在中间。
而李裕书自然就待在中间的审核团队，而且还是和之前一样，就多看多问多打听，但就是保持沉默，有问题也不说不理不批评，就是做一把达摩克利斯之剑，悬在所有人头顶。
而且最后的决定也由刘爱民的团队商量之后做出，这里面的人成分来源复杂，各司其职，法律的负责风险、会计的负责价格、最终让刘爱民综合协调，不可能是他的一言堂，也不担心他们一起来欺骗李裕书。
这种集中审批的模式，很像银行审批贷款，信贷员收集整理贷款项目信息，贷款审批会时，成员们拿着资料进行逐一审查，有问题就提出整改要求，整改不了就否掉，没有问题了就批准，然后信贷员们拿着批准通知书去放款。
虽然两者之间有不少差异，但逻辑就是这个逻辑，一样的管理方式，就是品种也很多相同，都是房子的评估。
这种方式就大大提升了效率，中间的审核团队业务能力更强，对风险和价格的判断更精准，下面的执行团队就负责执行审核团队的命令。
项目OK就赶紧报价，不行就不浪费时间，卖方不接受价格，最多就再提升一次价格，3%，再不接受就下一个，反正多的是项目。
接受的就直接签约，然后联系WK的团队，委托他们重新运转这个项目，直到项目结束，实行交钥匙工程。
虽然有一部分利益让WK分享了，但是麻烦事少了太多，毕竟房地产项目的建设，团队成熟还是不成熟，区别还是很大的。
反正现在WK业务也不饱和，全国的房地产业务都不饱和，只要出钱，人多的是，能有这些业务，WK也乐得如此。
情况不好养活团队最关键，否则情况反转时想加快进度，那是天方夜谭，你赶进度时别人也赶，你缺人时别人也缺人，更别说熟练工，高价也找不到！
“李总，我们已经谈下35个项目了，资金也已经用了300亿左右，容易谈的项目已经谈的差不多了，每个项目还得资金去运转，收购是不是要停下？”刘爱民也是老成持重之人，赶紧建议到！
“都35个项目了啊，看来我真的成破烂王了，都是快成了的项目吧，还都是二线及以上的城市，都是核心资产，贷款应该比较容易吧？”李裕书漫不经心的问到。
“是的，我们这300亿左右的项目，贷款240亿应该不成问题，现在同时在复工复产的项目有接近十个，WK能拿出这么大的团队资源，已经是最大的支持了！”
想着资金的问题，李裕书沉思了一下，还是要拼一把，最多也就几个月，问题应该不大！
“我会再调集一部分资金，留下50亿作为复工复产的备用金，WK给了我们2332的付款要求，现在只需要付2层，但是我留下50亿备用，足够了。
以后我会通过贷款等方式再筹集300亿资金，这次的资金全部用在各大银行和资产管理公司上，尽量做到2层至3层首付，全部买房子，优先级按照住宅、豪宅、核心商铺来，我会和他们老总先接洽下，你们还是按照之前的模式进行运行，这次的任务应该简单很多，都是成品！”
“老板，要玩的这么大吗，这样一来可就是接近5倍的杠杆，1500亿的资产规模，这利息可不得了啊？”刘爱民也有点惊讶了，以前他可也是一个见过大世面的人。
“不要担心，实在不行，我再从海外调动资金过来，放心弄吧，我看好种花家未来十年！”
李裕书也开始给自己收破烂的总负责人鼓气，怕他底气不足影响了团队士气，导致收购横生枝节。
海外的美股确实在不断增值，港股的股票和房子价值也在不断回升，但是为了安全，他都没有拉到最满，杠杆都留了余地，比如美股，可得至少跌30%才得补仓，算上抵押后的涨幅，得跌40%才会有爆仓风险，稳的很了！
但抄底全国房产这一波，他就不想这么稳了，不怂了，5倍杠杆加起来，他不相信到了现在这个阶段，楼市还能出现更大的风险。
等这1500亿的资产买进来，四万亿的大水来滋润下，一下就成了3000亿，再发挥好一点，更多也不是不可能。
说实话，他觉得这可能比做空美股那时候稳当的多，放心大胆的在抄底，再要有这样的机会，可能就得等2013年了，那时才会再开启一轮暴涨，还没有这次厉害！
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