第三十七章 店长的布局
其他人都离开了签约室，看到米娅正在思考，杨柯又把门关上，对她说道：
“又有些我的想法呢，需要我们两个店内领导单独沟通一下。
关于签单的问题，以后就简单化，流程化，不能像现在这样瞎猫碰到死耗子，完全靠碰运气。
现在就应该像王姐曾经对我们师兄妹要求得一样。
一套房子一个客户拿出来，该做到哪一步，该做哪一套动做，流程必须清清楚楚，明明白白，不按照流程来的，带看和签单前动作没有做到位的，严厉批评，严格要求。
另外，我这里还有一个想法，也算是一个新的思路，和你说一说，你也听一听是不是可行。
在我说之前，我想听一听你带周童去拜访几位业主的具体情况。”
米娅说道：“今天我和周童上门拜访了四家业主，发现有两家都非常着急卖房，但是价格又都偏高，但是暂时又都谈不了，做不了大力推荐。”
杨柯说道：“问题就出在这里，我和你碰到的情况差不多，也就是说我们两个，包括店里的所有人，甚至是我们整个公司的业务线，把太多经历放在找客户身上了。
找到客户再去谈房东，没有客户就把房东晾起来，等着他降价。
我们过去采取的都是这种办法。
我看这一套方法呢，已经过时了。
现在房价处于上升期，客户只要出来看房子，基本上都是有比较强的意愿要买的，只要价钱合适。
所以我想，以后我们只要把房子谈到一个合适的价格，宽松的付款条件，什么房子能卖不出去？
你说是不是这样么？
我也仔细回想了我们已经成过的单子，基本上每一套房子卖出去的，我们都是不只和房东见过一次面，谈过一次条件。
那么，我们为什么就不能，干脆把房东这边的工作先提前做，做到已经像是见过几次面，拉扯过很多回的状态？
我把这种房东的状态，暂时叫做临签约状态。
也就是我们提前排掉所以签约中可能出现的雷，随时要保证，我们经纪人一个电话，房东可以随时过来签约收钱刷中介费。
然后，再通过这些成熟的房源条件，再帮房东去找客户。
上一波的限购政策影响基本已经被市场给消化了，现在房产行情正在走强，已经从买方市场转变成了卖方市场，我们要提前应对这种变化带来的影响。
只有做出这种及时的调整，我们才能应对出现问题。成交难度，和成交速度，也都会大大的提高。
米娅，你怎么看？”
米娅也是老手，这些方法，和区域经理王月的一些要求，很相似，但是也更加极端，更加适用，她说出了自己的疑问。
“老杨，这里有两个问题，第一个，在没有客户的情况下，房东只是和我们这个中间方谈，是有防御心里的，不会轻易暴露出自己的底线。
第二个，即使我们把价格和付款条件都谈下来，同行也会很快有同样的消息，相当于我们一家店，替周边所有店子打了前站，很容易费力不计好。”
杨柯对于米娅的担心也是理解的，而且也确实会出现这种情况。
业主把自己的房子拿出来出售，对于中介公司大多数只有利用的想法，特别是涉及到价格，都会比自己实际能接受的价格要多报一些。
不见兔子不撒鹰，这也无可厚非的。
而且，业主都降价了，中介公司的同行们，也会在第一时间通过各种方式方法，获取到这个降价的消息。
杨柯一笑说道：“记不记得，国际城天津弄堂的那套，低于市场价50万的房子怎么成交的？”
米娅一惊，说道：“你是说先找一个我们自己的熟人看房，再把房东吊起来，自己找客户？”
说完就捂住了嘴，这种事情怎么说都是行业禁忌。
天津弄堂的房子，是一套老破小，当时市场价在180万到200万，当时业主急卖，也不太清楚市场价只要150万就可以签合同。
并且业主亲自拿着打好的自己房子的介绍，到各家中介公司挂牌。
当时还做为店长的王月店里经纪人已经约了一个客户，但是客户临时出远差，有事来不了。
这么物美价廉的房子，他们又想看房，刚好大师姐的父亲过来看大师姐，就带着她的父亲过去了。
王月也通过大师姐的父亲这个看房客户，约业主谈价，整整拖了业主两周时间，出差的客户才回来，成功签约。
米娅说道：“这个方法倒是可行，但是风险有点大，一旦暴露……”
杨柯说道：“只要找的人放心，谁能说一个人，他真买还是假买，真谈还是假谈，我决定了，以后就这么办。
出了问题，我负责！”
米娅说道：“老杨，有问题，我们一起担着，你打算找谁来帮这个忙，这个人，一定要把握好才行。”
杨柯说道：“我有几个合适的人选，这件事，我们暂时还是要秘密行动。
做到只有你知，我知。店里如果有人问，直接让他给我闭嘴。”
接着又说道：“不用担心，可以先拿娇娇的这套房子试验一下效果，而且现成就有个再合适不过的人选！”
杨柯再嘱咐了米娅今天开下班总结会上，一定要把房源的重要性强调后，就带着余娇娇一起，说是今天她表现得不错，要送她回家，见一见他的哥哥。
强调房源的重要性，只不过是把将要发生的事情，提前布置。随着接下来魔都房价的不断提升，人人想买房的时代已经开始了，市场上已经不缺少客户了。平价稳定的房源越来越稀缺，早晚有人会注意到这一点，并且开始注意房源的重要性。
而找假客户谈房东，这一套操作，现在大概还没有同行想到，或者加入到标准流程，但是在今后几年，这会是房产经纪行业，一个不能喧之于口的基本操作。
杨柯是知道的，余娇娇的哥哥余思程，原本是一名魔都矮人游戏公司的程序员。后世因为这家公司一款叫做《钱屠》的游戏，两个人有了共同语言，关系不错。
“又有些我的想法呢，需要我们两个店内领导单独沟通一下。
关于签单的问题，以后就简单化，流程化，不能像现在这样瞎猫碰到死耗子，完全靠碰运气。
现在就应该像王姐曾经对我们师兄妹要求得一样。
一套房子一个客户拿出来，该做到哪一步，该做哪一套动做，流程必须清清楚楚，明明白白，不按照流程来的，带看和签单前动作没有做到位的，严厉批评，严格要求。
另外，我这里还有一个想法，也算是一个新的思路，和你说一说，你也听一听是不是可行。
在我说之前，我想听一听你带周童去拜访几位业主的具体情况。”
米娅说道：“今天我和周童上门拜访了四家业主，发现有两家都非常着急卖房，但是价格又都偏高，但是暂时又都谈不了，做不了大力推荐。”
杨柯说道：“问题就出在这里，我和你碰到的情况差不多，也就是说我们两个，包括店里的所有人，甚至是我们整个公司的业务线，把太多经历放在找客户身上了。
找到客户再去谈房东，没有客户就把房东晾起来，等着他降价。
我们过去采取的都是这种办法。
我看这一套方法呢，已经过时了。
现在房价处于上升期，客户只要出来看房子，基本上都是有比较强的意愿要买的，只要价钱合适。
所以我想，以后我们只要把房子谈到一个合适的价格，宽松的付款条件，什么房子能卖不出去？
你说是不是这样么？
我也仔细回想了我们已经成过的单子，基本上每一套房子卖出去的，我们都是不只和房东见过一次面，谈过一次条件。
那么，我们为什么就不能，干脆把房东这边的工作先提前做，做到已经像是见过几次面，拉扯过很多回的状态？
我把这种房东的状态，暂时叫做临签约状态。
也就是我们提前排掉所以签约中可能出现的雷，随时要保证，我们经纪人一个电话，房东可以随时过来签约收钱刷中介费。
然后，再通过这些成熟的房源条件，再帮房东去找客户。
上一波的限购政策影响基本已经被市场给消化了，现在房产行情正在走强，已经从买方市场转变成了卖方市场，我们要提前应对这种变化带来的影响。
只有做出这种及时的调整，我们才能应对出现问题。成交难度，和成交速度，也都会大大的提高。
米娅，你怎么看？”
米娅也是老手，这些方法，和区域经理王月的一些要求，很相似，但是也更加极端，更加适用，她说出了自己的疑问。
“老杨，这里有两个问题，第一个，在没有客户的情况下，房东只是和我们这个中间方谈，是有防御心里的，不会轻易暴露出自己的底线。
第二个，即使我们把价格和付款条件都谈下来，同行也会很快有同样的消息，相当于我们一家店，替周边所有店子打了前站，很容易费力不计好。”
杨柯对于米娅的担心也是理解的，而且也确实会出现这种情况。
业主把自己的房子拿出来出售，对于中介公司大多数只有利用的想法，特别是涉及到价格，都会比自己实际能接受的价格要多报一些。
不见兔子不撒鹰，这也无可厚非的。
而且，业主都降价了，中介公司的同行们，也会在第一时间通过各种方式方法，获取到这个降价的消息。
杨柯一笑说道：“记不记得，国际城天津弄堂的那套，低于市场价50万的房子怎么成交的？”
米娅一惊，说道：“你是说先找一个我们自己的熟人看房，再把房东吊起来，自己找客户？”
说完就捂住了嘴，这种事情怎么说都是行业禁忌。
天津弄堂的房子，是一套老破小，当时市场价在180万到200万，当时业主急卖，也不太清楚市场价只要150万就可以签合同。
并且业主亲自拿着打好的自己房子的介绍，到各家中介公司挂牌。
当时还做为店长的王月店里经纪人已经约了一个客户，但是客户临时出远差，有事来不了。
这么物美价廉的房子，他们又想看房，刚好大师姐的父亲过来看大师姐，就带着她的父亲过去了。
王月也通过大师姐的父亲这个看房客户，约业主谈价，整整拖了业主两周时间，出差的客户才回来，成功签约。
米娅说道：“这个方法倒是可行，但是风险有点大，一旦暴露……”
杨柯说道：“只要找的人放心，谁能说一个人，他真买还是假买，真谈还是假谈，我决定了，以后就这么办。
出了问题，我负责！”
米娅说道：“老杨，有问题，我们一起担着，你打算找谁来帮这个忙，这个人，一定要把握好才行。”
杨柯说道：“我有几个合适的人选，这件事，我们暂时还是要秘密行动。
做到只有你知，我知。店里如果有人问，直接让他给我闭嘴。”
接着又说道：“不用担心，可以先拿娇娇的这套房子试验一下效果，而且现成就有个再合适不过的人选！”
杨柯再嘱咐了米娅今天开下班总结会上，一定要把房源的重要性强调后，就带着余娇娇一起，说是今天她表现得不错，要送她回家，见一见他的哥哥。
强调房源的重要性，只不过是把将要发生的事情，提前布置。随着接下来魔都房价的不断提升，人人想买房的时代已经开始了，市场上已经不缺少客户了。平价稳定的房源越来越稀缺，早晚有人会注意到这一点，并且开始注意房源的重要性。
而找假客户谈房东，这一套操作，现在大概还没有同行想到，或者加入到标准流程，但是在今后几年，这会是房产经纪行业，一个不能喧之于口的基本操作。
杨柯是知道的，余娇娇的哥哥余思程，原本是一名魔都矮人游戏公司的程序员。后世因为这家公司一款叫做《钱屠》的游戏，两个人有了共同语言，关系不错。
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